domingo, 11 de diciembre de 2011

Crisis inmobiliaria - qué creo que se podría que hacer


[de un comentario en Facebook, que me volvió a salir muy largo]

No hombre, no. Nos quieren seguir engañando. Tanto que aman el capitalismo... que lo practiquen. Los activos se saben cuánto vale cuando se venden. Si tienen pisos en los balances, que los vayan bajando hasta que los vendan. Si ahora están más bajos de lo que deberían estar, mala suerte, también hubo gente que los pago más alto de lo que deberían estar, ahora están sin casa, y el estado no les ayuda. NO TE JODE.

http://www.elpais.com/articulo/economia/crear/buen/banco/malo/elpepieco/20111211elpepieco_1/Tes

Algunos corolarios

No se si sabéis cuánto daño ha echo a España el ladrillo. No se si os hacéis una idea. No por lo que pase ahora, que también, si no sobre todo por el coste de oportunidad. Eso ha sido la gran desgracia y es lo que lastra a nuestra actual economía. Y el coste de oportunidad se da por ambas caras. Es lo que nos ha llevado a esta economía de mileuristas y de subsistencia.

Por una parte, el coste de oportunidad por la parte del inversor. Puesto que la inversión en el ladrillo era tan rentable, el que tenía dinero no se calentaba la cabeza: si tengo nosecuantos mil euros, lo meto en algún proyecto de construcción de viviendas y que me rente al menos un 10% o un 15% (bueno, haciendo viviendas se han llegado a porcentajes de rentabilidades increíbles en comparación con la mayoría de los negocios).

Esto implica que ese dinero no se dedicaba a otras cosas, a productos industriales, a empresas de internet, o a cualquier otro sector (a ser posible donde los bienes creados puedan exportarse, y se compita con otras empresas a nivel global: así sí sabes si lo que produces está inflado o no). Además, esto hubiera pasado claramente: la gente que tiene dinero lo quiere meter en sitios donde obtenga cierta rentabilidad. Si ese sector no hubiese sido artificialmente tan rentable, tened por seguro que ahora habría más puestos de trabajo en otras industrias, y la crisis no hubiese afectado tanto.

Por la parte del consumidor, puesto que los pisos eran tan caros, gran parte de la renta disponible se dedicaba a ello. Esto implica que dejaban de comprarse otras cosas: consumibles, coches, otros bienes, vaya. O sea, que al tener más renta disponible el consumidor, "crea" industria. Vale que eso no quiera decir que fuera a traducirse directamente en puestos de trabajo aquí (la mayor parte de las cosas que compramos están fabricadas fuera -Samsung, LG, Philips, ...-) pero al menos un porcentaje sí se traduciría en ello. Y eso es más de lo que ha pasado.

Así que por uno y por otro lado el dinero dedicado a vivienda ha hecho que la economía española no se desarrolle adecuadamente, y es un precio que tardaremos mucho en pagar (todo lo que ha durado la burbuja inmobiliaria).

Y hasta ahora no hemos dicho quién es el culpable. Porque los que hemos mencionado hasta ahora no son los culpables.
Es normal que si un negocio te da un rendimiento muy alto, inviertas en él. De eso va la cosa. Y al consumidor, pues no le queda más remedio que tragar con ello si quiere una casa.

Así que, quién es el culpable?? El gobierno, que para eso está. Debe darse cuenta, con visión global, de que una parte de la economía está funcionando anómalamente.
¿Era difícil darse cuenta? No, claramente no. ¿Por qué? Pues... no recordáis los titulares de "en España se crean tantas viviendas como en Inglaterra, Francia y Alemania juntas? Eso no les daría una pista, sabiendo que el país es el que menos habitantes tiene? Increíble.
Y las otras señales eran: España está apunto de alcanzar en poder adquisitivo a Francia. España logrará el nivel de renta alemán en XX años... Y yo me preguntaba...pero si aquí no "hacemos nada" (no tenemos empresas tan fuertes como en Francia o Alemania), y no "vendemos nada" al exterior... ¿cómo puede ser? Vaya, no soy economista, pero me resultaba muy muy raro. ¿al gobierno no?

¿Era difícil poner coto a la burbuja? No, para nada. Era más bien sencillo. La renta de la gente es la que es, no sube con porcentajes similares al valor de los pisos. ¿Qué estaba pasando entonces para que subiese tanto los pisos? Pues que la aportación que hacían las familias a la vivienda iba creciendo. Si antes era, por poner un ejemplo, un 20% lo que se destinaba a vivienda, pues ese porcentaje ha ido creciendo a un 25%, 30%, e incluso 40%.

¿Qué se hubiese podido hacer? Pues dos cosas: (1) poner un límite máximo por ley al porcentaje que se puede dedicar a vivienda -si normalmente se recomienda como mucho un tercio de los ingresos, pues marcar por ley que un banco no puede conceder hipotecas por más de un tercio de los ingresos de la familia- -y ya es una concesión tener en cuenta los ingresos de los dos, que siempre pueden haber visicitudes...- y (2) limitar el tiempo máximo de las hipotecas. Se que eso no es muy capitalista... pero es lo que conviene. Un máximo de, digamos 30 años -o mejor, 20 años. Entiendo que éste es el parámetro más importante y más difícil de fijar, puesto que junto con (1) limita claramente el valor del piso que uno puede comprar. Habría que mirar mucho y estudiar qué es lo más correcto, porque como hemos dicho es distorsionar claramente el capitalismo... pero es que en ese sector el capitalismo estaba fallando! Además, no queremos ciudadanos que dediquen la mayor parte de su renta disponible a la vivienda, porque no consumen otras cosas, y no se crea industria alrededor.

Y ahora ¿qué hacer?
Pues ahora sí que habría que tirar de capitalismo y dejar que el precio de la vivienda se ajustase.
¿Por qué? ¿No sería esto la hecatombe? ¿o eso nos dicen? Bueno, primero es que YA estamos metidos en la hecatombe, con un paro del 20% (escalofriante) Y segundo, si no limpiamos, prolongaremos durante más tiempo la crisis.

Desde el punto de vista de los inversores, algo se puede hacer. Metieron su dinero, lo ganaron la mayoría durante muchos años, y algunos lo tienen pillado ahora. Como son los que invierten capitales, no hay que dejarlos caer de golpe dramáticamente, eso es cierto. Pero tienen que tener pérdidas, eso es igual de cierto.
Pero desde el punto de vista de los consumidores sí que se puede hacer más -entre otras cosas, porque son mayoría, y porque incidiendo aquí vamos a tener un crecimiento a largo plazo-. Hay que intentar que la renta dedicada a la vivienda se reduzca, para que se pueda dedicar ese dinero a otras cosas.
¿Y se ha hecho algo? Sí, prolongar la Agonía. Con el ministro Blanco yendo a vender pisos al extranjero (vergonzoso doblemente: por llevar a un ministro a vender pisos, y por ser ese gobierno de izquierdas, que se supone que ha de proteger al desfavorecido, y a lo que se dedica es a mantener la pena que le han impuesto). Y con la negativa a que los precios caigan hasta donde debieran.

Ahora hablan de banco malo... a ver cómo lo hacen. Alegremente dicen que los pisos valen un 60%, o un 70% o un 50% del balance.
Si el valor del que hablan es de 50.000M€, un 10% son 5.000M€, así que ese 10% arriba o abajo, que parece un pelillos a la mar... pues no lo es, que es lo que nos tocará pagar entre todos...

Por cierto, mirad estas webs para ver la locura de los precios en españa (revalorizaciones de 197% en diez años) comparada con alemania ()
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Germany/Price-History
http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Spain/Price-History


ps: cuando se escribe en serio, te das cuenta de que las soluciones no son tan fáciles. Efectivamente ahora es muy difícil colocar los pisos: incluso aunque la banca hiciera rebajas del 50% como piden, no todos los pisos serían vendidos... simplemente por el nivel de paro que hay, y porque la gente está expectante por ver cuánto más han de caer. Por eso supongo que están hablando del banco malo. Pero al menos el banco malo, si le aplica el descuento del 60% por ciento a la banca, debería repercutirlo.
Y un modo para estimar el descuento: con las iniciativas sugeridas arriba (límite de sueldo dedicado a la hipoteca, límite de años para la hipoteca) se podría saber cuánto es el dinero que una persona puede *realmente* destinar a una vivienda. Lo que esté por encima de eso, descuento.

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